С начала октября по всей России хотят изменить правила семейной ипотеки. Правда, точно ли это произойдет, пока сказать нельзя. Изначально новые правила хотели ввести ещё 1 июля, однако ближе к этой дате решение перенесли. Ожидается, что ставка будет зависеть от региона и количества детей. В Москве и Санкт-Петербурге — от 12% до 4%, а в остальных (в том числе и Татарстане) — от 10% до 2%. Чем больше детей, тем ниже ставка. Сумма кредита составит от 6 до 18 миллионов в зависимости от региона и числа детей. А льготный период, как сообщают «Известия», ограничат 15 годами, после чего ставка вырастет до рыночной. Мы решили опросить экспертов и рассказать, к чему это может привести.

Как повышение ставки для семей с одним ребёнком отразится на рынке

Повышение ставки для семей с одним ребёнком с 6% до 10–12% станет серьёзным ударом по доступности ипотеки, считают эксперты. Так, по словам аналитика ФГ «Финам» Игоря Додонова, повышение приведет к заметному удорожанию кредита для этой группы. Менее доступной семейная ипотека может стать примерно для 55 процентов семей, а выдача снизится на 20 процентов. По его мнению, это окажет и определенное давление на спрос на первичном рынке жилья. С ним согласна и территориальный директор компании «Цифра брокер» Алена Ащеулова. Она отмечает, что семейная ипотека долгое время являлась главным драйвером рынка новостроек — по итогам 2025 года доля льготных кредитов в некоторых банках достигала 70–80% от всех выдач на «первичку».

- Если ставку для семей с одним ребёнком действительно поднимут до 10–12%, это вычеркнет из числа покупателей огромный пласт клиентов. Ежемесячный платеж вырастет на треть, а то и вдвое. Мы увидим резкое проседание спроса, — предупреждает она. — Рынок вступит в фазу длительной стагнации и «торга». Застройщики, у которых и так накопилось нераспроданное жилье, начнут предлагать скидки, акции и рассрочки, но массового падения стоимости квадратного метра не будет — девелоперы будут держать цены, пока могут.

Также прогнозирует временную просадку спроса эксперт «БКС Мир инвестиций» Людмила Рокотянская. Дело в том, что больше половины семей имеют только одного ребёнка. Однако она обращает внимание, что даже 10–12% — это более подъёмные условия, чем рыночные ставки в 19–20%, которые сегодня недоступны для большинства.

Чем рискованно ограничение «льготы» 15 годами?

Ещё одно ожидаемое изменение заключается в том, что льготная ставка будет действовать только 15 лет. После этого кредит перейдет на рыночные условия. Эксперты оценивают этот риск по-разному. По мнению Рокотянской, такое ограничение — это «скорее попытка вернуть поведение заемщиков к модели, существовавшей до эпохи льготной ипотеки».

- Примерно до 2020 года россияне закрывали ипотеку в среднем за 10—13 лет при её фактическом сроке в 15—20 лет, — объясняет эксперт. — Этому способствовали рост зарплат и отсутствие льгот по ставке, ипотека была дорогой для всех. С появлением льготной ипотеки поведение заемщиков изменилось.

Если ставка по кредиту составляет 6%, а вклады дают вдвое больше, то у людей просто нет стимула гасить ипотеку досрочно. А свободные деньги выгоднее направлять на вклад или в облигации. Рокотянская предполагает, что новая инициатива призвана это исправить.

При этом эксперты компаний «Финам» и «Цифра брокер» считают такое отложенное повышение сильным риском для заемщика. Они считают, что после того как льготная ставка перестанет действовать, кредит подорожает, а ежемесячный платеж может вырасти в разы. Додонов приводит расчет: при ключевой ставке 7,5–8% годовых ставка по кредиту поднимется с 6% до 9,5–10%. Ащеулова обращает внимание, что сегодня средний срок ипотеки составляет 26 лет, и семьи привыкли к тому, что ставка фиксирована на весь срок. Если через 15 лет она станет рыночной, для многих это станет неподъемным бременем. Кроме того, оба эксперта отмечают, что банки ужесточат требования к заемщикам, поскольку им придётся оценивать не только текущие доходы клиентов, но и их способность платить по более высокой ставке в будущем. Это приведет к росту просрочки и снижению доступности ипотеки для населения.

Нужно будет проверять не только текущую, но и будущую платежеспособность клиента с учетом возможного роста ежемесячного платежа по истечении льготного срока кредитования. Соответственно, банки могут столкнуться с ростом просрочки по таким кредитам через 15 лет с момента выдачи займа, если к тому времени рыночная ставка будет значительно превышать льготную, отмечает Ащеулова.

Что будет со спросом?

Сейчас на льготные программы приходится более половины всех ипотечных выдач. Эксперты сходятся во мнении, что изменения приведут к падению спроса. Додонов прогнозирует ощутимое сокращение выдач по льготным программам. При этом, по его мнению, частично это будет компенсироваться ростом рыночных кредитов на фоне ожидаемого снижения ключевой ставки. Но негативного влияния на спрос избежать не удастся.

- Скорее всего, большинству клиентов придётся отложить покупку. Можно ожидать «сжатия» рынка первичного жилья. Это не будет «обвалом», но последует глубокая коррекция. Объёмы сделок упадут, застройщики заморозят новые проекты, а банки будут вынуждены сместить фокус с количества выдач на качество и безопасность сделок, — считает Ащеулова.

Рокотянская же видит перспективы для восстановления спроса. Правда, в «отдаленной перспективе». По её мнению, сначала масштабные изменения могут привести к сумбуру и временной просадке спроса на первичном рынке, но позже спрос может восстановиться из-за двух факторов.

- Первый — вполне возможно, что к моменту вступления новых изменений в силу ставки по рыночной ипотеке будут уже значительно ниже. Сейчас риски переохлаждения экономики сильно возросли, и это может подтолкнуть Банк России к более агрессивному снижению ключевой ставки во второй половине года. Второй фактор — новые правила могут привести к временному всплеску рождаемости. Собственно, на это они и рассчитаны. Разница между 6% и 10–12% очень большая, и она действительно может ускорить рождение второго ребёнка в тех семьях, которые и так собирались завести второго ребёнка через несколько лет либо сомневались между одним и двумя детьми, — считает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций».

Зачем нужны изменения?

- Как отмечают сами власти, среди целей нововведений — сделать семейную ипотеку более адресной и стимулировать рождаемость. Но, по всей видимости, немалую роль играет и стремление снизить нагрузку на бюджет в условиях существенного роста его дефицита, — отмечает Додонов.

Все эксперты сходятся в том, что новые правила принимают ради снижения нагрузки на бюджет. При этом Ащеулова добавляет, что также в стране хотят охладить перегретый рынок. По её мнению, ужесточая условия, власти хотят вернуть рынок к более здоровому состоянию, где цена формируется реальной платежеспособностью людей, а не субсидиями.