Москва признана самым недоступным для жилья европейским городом: антилидерство по ценам и ипотеке.

Международный сервис Numbeo, анализирующий стоимость жизни в городах мира, опубликовал свежие рейтинги доступности жилья и ипотечной нагрузки среди европейских столиц и крупных городов. Результаты оказались неутешительными для России: Москва заняла первое место сразу в двух антирейтингах, оставив позади даже традиционно дорогие Лондон, Париж и Милан. А следом за столицей в списке самых недоступных ипотечных рынков расположились ещё семь российских городов, фактически монополизировав верхушку этого негативного топа.

По данным Numbeo, индекс доступности жилья (соотношение средней стоимости квартиры площадью 90 м² к среднегодовому располагаемому доходу семьи) в Москве составил 21,1 пункта. Это означает, что среднестатистической семье потребуется более 21 года полных доходов (без учёта трат на жизнь), чтобы накопить на типовую «двушку» в столице.

Для сравнения, год назад этот показатель был равен 18,7 пункта, и Москва занимала лишь пятое место в Европе. За год ситуация ухудшилась настолько, что город обогнал всех конкурентов. Второе и третье места достались хорватскому Сплиту и португальскому Лиссабону — у них по 18,7 пункта. Далее идёт Нижний Новгород (18,4), замыкают топ-10 Милан, Прага, Тирана, Белград, Париж и Лондон. Таким образом, два российских города (Москва и Нижний Новгород) вошли в первую четвёрку, причём Нижний Новгород, не являясь столицей, обогнал такие мегаполисы, как Париж и Лондон.

Этот рост эксперты связывают с несколькими факторами:

• Рекордный рост цен на новостройки в Москве за последние два года (в среднем +25–30%);
• Снижение реальных располагаемых доходов населения в условиях инфляции и санкционного давления;
• Сворачивание массовых льготных ипотечных программ с июля 2024 года, что подстегнуло спрос на уже дорогое жильё в последние месяцы действия субсидий.

Ещё более шокирующие цифры — в рейтинге недоступности ипотеки. Numbeo рассчитывает этот показатель как отношение среднего ежемесячного платежа по ипотечному кредиту к среднему чистому доходу семьи (после вычета налогов). В Москве этот коэффициент составляет 453%. Иными словами, чтобы платить по ипотеке за стандартную квартиру, семья должна отдавать банку сумму, эквивалентную почти четырём с половиной своим полным месячным доходам. Это означает, что для большинства семей ипотека в столице фактически недоступна без использования нескольких созаёмщиков, продажи имеющегося жилья или получения существенного первоначального взноса от родственников.

Для наглядности: у занявшего второе место Лиссабона — 134%, у Сплита — 130%. То есть в европейских городах-лидерах антирейтинга ипотечная нагрузка более чем в 3 раза ниже, чем в Москве. И это при том, что средние ставки по ипотеке в Европе сейчас колеблются в районе 4–5%, а в России ключевая ставка превышает 16–18%, что делает кредиты на жильё запредельно дорогими.

Но самое примечательное — российские города оккупировали почти все верхние строчки этого списка. Вслед за Москвой идут:

• Санкт-Петербург,
• Казань,
• Краснодар,
• Нижний Новгород,
• Томск,
• Тюмень,
• Новосибирск.

Все они опережают европейские города по уровню недоступности ипотеки. Это уже не просто «проблема Москвы», а системный тренд, охвативший всю страну от западных до восточных регионов.

Российские города неслучайно оказались на первых позициях. Ещё в 2019–2020 годах Москва входила в десятку самых недоступных европейских городов, но занимала места в середине списка. Однако с начала пандемии цены на жильё в России росли значительно быстрее, чем в ЕС, — в основном за счёт льготной ипотеки, которая искусственно разогнала спрос. За три года (2020–2023) средняя стоимость квадратного метра в столице выросла примерно на 60%, тогда как доходы прибавили лишь 15–20%.

Когда льготную программу свернули, рынок не скорректировался — застройщики сохранили высокие цены, а банки подняли ставки до 20% и выше. В результате сегодня даже по льготным программам (семейная, дальневосточная и др.) с господдержкой купить квартиру в Москве могут лишь единицы.

Отечественные аналитики подтверждают выводы Numbeo. Ещё в 2022 году ЦИАН оценивал долю новостроек в Москве, доступных по льготной ипотеке, всего в 10% — это был самый низкий показатель среди городов-миллионников. После ужесточения условий (повышение первоначального взноса до 30% и снижение лимита кредита до 6 млн рублей) эта доля сократилась до считаных процентов.

Финансовые аналитики отмечают, что нынешняя ситуация — это «ловушка для среднего класса». Аренда жилья в Москве также выросла (в среднем на 15–20% за год), но она всё равно остаётся значительно доступнее ипотеки. Например, ежемесячный платёж по ипотеке за двухкомнатную квартиру в спальном районе сегодня составляет 150–200 тыс. рублей, тогда как аренда аналогичного объекта — 50–70 тыс. рублей. Разрыв в 3–4 раза делает покупку жилья экономически нецелесообразной для большинства семей.

Эксперты предупреждают: если цены на недвижимость не начнут корректироваться вниз, а доходы не вырастут, то Москва и другие крупные российские города рискуют закрепиться в статусе «городов для избранных», где доступ к собственному жилью получат лишь наследники состоятельных семей или те, кто продал квартиру в регионе и доплатил большую сумму. Это создаёт серьёзные социальные риски, снижает мобильность рабочей силы и усиливает демографический кризис — молодые семьи просто не видят возможности обзавестись своим жильём.

Новые рейтинги Numbeo — не просто статистический курьёз, а тревожный сигнал о системном дисбалансе между доходами и ценами на жильё в России. Москва стала европейским лидером по недоступности как покупки, так и кредитования, а вслед за ней подтягиваются и другие города. Пока власти обсуждают новые адресные программы поддержки (например, арендное жилье с выкупом), рынок продолжает жить по законам спекулятивного роста, и разрыв между «хотелками» застройщиков и реальными кошельками граждан только увеличивается.